05. 09. 2015|

Drobné opravy – družstva a SVJ

Co jsou společné části domu a kdo a jak o ně má pečovat?

Výběr dodavatele

Zejména z hlediska členů statutárních orgánů SVJ a BD je však třeba upozornit na jejich obecnou odpovědnost z titulu funkce člena voleného orgánu právnické osoby, kde se zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí (§ 159 odst. 1 NOZ).

K obvyklým parametrům hodnocení nabídek uchazečů o zakázku patří:

a)      kvalita učiněné nabídky včetně splnění všech náležitostí požadovaných v zadání poptávky,

b)      cena včetně platebních podmínek,

c)      doba plnění,

d)      záruční podmínky,

e)      reference.

Kritéria jsou obecně platná bez ohledu na objem zakázky. Je však pochopitelné, že s mírou objemu zakázky by měla růst i míra pozornosti, s jakou je výběr dodavatele připravován. Ze zkušeností lze u SVJ i BD jednoznačně doporučit, aby u zakázek většího rozsahu, ale i oprav či modernizací měnících dosavadní zavedené zvyklosti či principy užívání (např. změna vstupního systému), předcházela jejich realizaci usnesení shromáždění či členských schůzí. V této souvislosti je třeba zdůraznit význam stanov SVJ či BD, ve kterých budou u subjektů vzniklých či založených před účinností NOZ velmi často uvedena kvalifikovaná hlasovací kvóra pro přijetí usnesení ve věci oprav domu či jeho společných částí.

Důležitým požadavkem je správné zpracování zadání poptávky, ideálně tak, aby bylo dostatečně zřejmé technické řešení a obdržené nabídky, zpracované na základě zadané poptávky, bylo možné vzájemně porovnat. K tomu lze obecně doporučit věnovat velkou pozornost hned zkraje výběru odpovědného projektanta, případně se obrátit na znalce v oboru a nechat si zpracovat projekt či doporučit správný technologický postup. Podobný postup lze doporučit i pro hodnocení podaných nabídek, kde může být rozdíl v technickém řešení pro běžného zákazníka obtížně rozpoznatelný.

K jednotlivým kritériím:

a)      cena zakázky je velmi důležitým parametrem, nicméně častým jevem současnosti je, že nižší cena odpovídá i nižší kvalitě dodaného materiálu či jeho zpracování,

b)      je třeba dbát vyšší opatrnosti při sjednání zálohových plateb předem, zejména pak u větších zakázek (na rozdíl např. od práce drobných řemeslníků při menších opravách, kde je výše zálohy vhodné omezit výhradně na pořizovaný materiál),

c)      dobu plnění je třeba správně sjednat do smlouvy o dílo, přesně vymezit odpovědnosti za objektivní i subjektivní překážky na obou smluvních stranách, které mohou v průběhu plnění zakázky zapříčinit nedodržení původně sjednaných termínů dodavatelem zakázky,

d)      při sjednání delších záručních podmínek je třeba hodnotit i míru schopnosti poskytovatele záruky dostát jejím parametrům, tedy především jeho schopnosti vydržet v podnikání,

e)      v případě bytových domů je jedním z nejjednodušších způsobů ověření vhodnosti výběru dodavatele zkušenosti z jím realizovaných zakázek na jiných domech, ideálně vlastní návštěvou takových realizací, popřípadě ověřením kvality takového díla přizvaným odborníkem.

Pro vlastní realizaci zakázky, zejména většího rozsahu (např. komplexní či dílčí revitalizace domu), je vhodné přizvat odborníka jako technický dozor, který bude jménem investora dbát na dodržení technického řešení, doby realizace i kontrolovat finanční toky, především v případě průběžného financování provádění díla. Jeho povinností je dbát na správné vedení stavebního deníku, je-li veden. Stavební deník je u zakázek většího rozsahu nejlepším nástrojem pro řízení stavby či realizace díla. Do stavebního deníku se zaznamenávají všechny podstatné skutečnosti provádění díla, včetně případných změn v provedení díla či termínových změn v jeho realizaci. Součástí průběhu stavby bývají i kontrolní dny za účasti dodavatele, projektanta, stavebního dozoru a investora.

Velkým pomocníkem pro vlastníky domů, SVJ či BD bývá i osoba pověřená výkonem některých činností správy domu či jeho společných částí. Kvalitní správce domu dokáže zpravidla nejen zajistit organizačně celý proces zadání zakázky od zpracování zadání až kontrolu smlouvy o dílo, ale kontrolovat průběh její realizace i financování.

I tady určitě platí obecné pravidlo, že na správě domu či jeho společných částech lze sice „ušetřit“ řádově koruny měsíčně na bytovou jednotku (zhruba tolik se budou lišit standardní nabídky dodavatelů této služby), avšak s dobrým správcem domu bych měl být schopen ušetřit desítky či stovky korun měsíčně v ostatních položkách nákladů na bydlení.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB